Thị trường BĐS: Sẽ đi vào đường cùng?

“Khó có thể lạc quan về thị trường BĐS từ nay đến cuối năm, khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông. Nếu không có những biện pháp xử lý đồng bộ các chính sách tài chính tiền tệ sẽ đẩy thị trường BĐS vào chỗ đường cùng”. Đây là khẳng định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tại hội thảo “Chính sách tài chính cho thị trường bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây tại Hà Nội.

Thị trường BĐS: Sẽ đi vào đường cùng?

Ngân hàng chưa thực tế?

Sau thời gian các ngân hàng thương mại áp dụng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều dự án bị đình lại do thiếu vốn, thanh khoản trên thị trường giảm sút rõ rệt. Chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất khiến chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc gặp không ít khó khăn.

Do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải “bán tống bán tháo” dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Để tháo gỡ khó khăn, các doanh nghiệp – chủ đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng. Tuy nhiên, tình hình không mấy được cải thiện. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài sẽ tác động xấu không chỉ đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản, mà còn tới các ngành sản xuất liên quan, kể cả ngành tài chính, ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, từ đầu quý II đến nay, thị trường BĐS đang rơi vào trạng thái trầm lắng, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp với mức giá bán trên 30 triệu đồng/m2 và quy mô từ 120m2/căn hộ trở lên tại cả hai đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, mấu chốt của vấn đề hiện nay là ngân hàng chưa thực sự quan tâm đến đầu ra thực tế của các dự án BĐS. Chủ trương siết chặt tín dụng với BĐS của Chính phủ chỉ nhằm loại bớt các lớp đầu cơ và làm thị trường minh bạch hơn, chứ không phải siết lại với các dự án có tính hiệu quả cao, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân.

Thị trường phụ thuộc lớn vào nguồn vốn

Theo Tiến sỹ Trần Kim Chung – Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TW, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 đến tháng 1/2012, sẽ có 3 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS và theo thông lệ, mỗi kịch bản sẽ đi kèm với các giả định.

Kịch bản thứ nhất, với giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động, thị trường BĐS sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi. Kịch bản thứ hai, giả định chính sách không thay đổi, lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15% , thậm chí xấp xỉ 20%), thị trường BĐS sẽ lâm vào đóng băng, các dự án BĐS sẽ đình trệ, các DN BĐS sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện, thậm chí tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, DN mất khả năng thanh toán. Kịch bản thứ ba, giả định chính sách có sự thay đổi, trong đó chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và đi kèm với nó là các văn bản pháp quy liên quan đến phát triển thị trường được ban hành như các quy định về thị trường thế chấp thứ cấp, quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS… Khi đó thị trường BĐS có thể có những xung lực mới, tuy vẫn không bùng phát, nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Ông Chung nhận định, trong trung hạn, năm 2012 và đầu năm 2013, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào động thái chính sách. Nếu không có những biện pháp xử lý đồng bộ các chính sách tài chính tiền tệ sẽ đẩy thị trường BĐS vào chỗ cùng đường. Bản thân Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, khó có thể lạc quan về thị trường BĐS từ nay đến cuối năm, khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông.

Sự thăng trầm của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng cùng chính sách tiền tệ

Tiến sỹ Chung cũng đưa ra 4 giải pháp để cải thiện nguồn vốn đầu tư cho các dự án BĐS. Một là, xem xét xử lý đồng bộ các chính sách tài chính, tiền tệ. Khi đã tiến hành các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS thì phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường BĐS. Hai là, triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đang tiến hành. Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho đối tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho thị trường BĐS.

Ba là, khai thông các nguồn vốn trong dân. Một trong những nguồn vốn có thể dễ huy động nếu có kênh dẫn là nguồn tiền kinh doanh vàng miếng. Cần có ngay những chính sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn tiền này sang thị trường BĐS. Nếu nguồn này được huy động và khơi dậy, thị trường BĐS có một nguồn tài chính thay thế đáng kể. Bốn là, tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam. Không loại trừ việc giảm giá các doanh nghiệp trong nước để thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua lại một phần cổ phiếu các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất hàng loạt biện pháp nhằm giải cứu thị trường BĐS. Tuy nhiên, giai đoạn này đang là một thử thách lớn và sự thăng trầm của thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng cùng chính sách tiền tệ.