Thị trường bất động sản: Điều chỉnh để phát triển bền vững

Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân, góp phần quan trọng bảo đảm tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài.

Thị trường bất động sản: Điều chỉnh để phát triển bền vững

Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế – xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài. Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS thời gian vừa qua cũng đã bộc lộ một số vấn đề cần được quan tâm.

Thứ nhất, giá cả hàng hóa BĐS nhất là giá nhà ở vẫn đứng ở mức tương đối cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là tại khu vực đô thị lớn.

Thứ hai, cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối. Theo thống kê, tỷ trọng nhà ở chung cư mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong khi đó, qua thực tế kiểm tra một số dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hà Nội cho thấy, gần như 100% số căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng ngay sau khi hoàn thành xây dựng, trong khi các nhà ở liền kề, biệt thự có tỷ lệ sử dụng thấp. Do sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc nhà ở cao cấp thời gian trước đây, thị trường căn hộ cao cấp đang dần rơi vào bão hòa trong khi thị trường thiếu những gói sản phẩm phù hợp cho nhóm đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Loại hình nhà ở cho thuê/mượn hiện chỉ chiếm khoảng 6,5% tổng số nhà ở cả nước.

Thứ ba, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện. Tình hình thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ có những tác động đáng kể tới kế hoạch triển khai của các dự án, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí và làm giảm nguồn cung cho thị trường.

Thứ tư, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường. Ngoài ra, tiến độ triển khai các dự án BĐS còn chậm chưa đáp ứng kịp thời các nhu cầu thị trường. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai nhưng tốc độ triển khai các dự án BĐS vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Việc chậm triển khai các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp các dịch vụ đô thị trong các dự án khu đô thị mới, cũng như việc lựa chọn địa điểm phát triển dự án chưa phù hợp cũng chưa thu hút người dân đến ở và hình thành đô thị như mong muốn.

Trong thời gian gần đây, từ những biểu hiện thiếu ổn định của thị trường BĐS, nhất là sau khi thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, các tổ chức tín dụng thực hiện yêu cầu giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay vốn lĩnh vực phi sản xuất bao gồm cả lĩnh vực BĐS và chứng khoán, đã có nhiều ý kiến cho rằng “bong bóng” BĐS sắp “vỡ”. Những ý kiến này phần lớn là nêu nhận định, ít có những ý kiến phân tích sâu sắc, có cơ sở khoa học, vì vậy dễ gây tâm lý hoang mang trong dư luận xã hội.

Như chúng ta đã biết, khái niệm “bong bóng” trong kinh tế được dùng để chỉ một tình huống của thị trường mà một loại hàng hóa có quá nhiều người kỳ vọng giá cả của nó sẽ tăng cao trong tương lai, nên đã tham gia mua, đầu cơ làm cho giá của loại hàng hóa đó tăng rất cao đến mức vô lý trong thời gian ngắn. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn hoặc lãi suất tăng cao, thị trường sụt giảm mạnh sẽ xảy ra hiện tượng được gọi là “bong bóng vỡ”. Hiện tượng “bong bóng” kinh tế cũng chỉ được sử dụng khi nó gây tác động tiêu cực lên nền kinh tế, gây thiệt hại một khối lượng của cải lớn làm bất ổn kinh tế kéo dài của một quốc gia, thậm chí trên bình diện quốc tế. Câu hỏi đặt ra là liệu đã có bong bóng BĐS và bong bóng BĐS sắp vỡ ở Việt Nam?

 

Về lý thuyết thì thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở, tự thân khó để trở thành bong bóng, bởi vì giá trị giao dịch của một BĐS là quá lớn và chỉ có số lượng rất ít người mua cùng mua một tài sản, trừ trường hợp các sản phẩm BĐS được chứng khoán hóa trực tiếp hay gián tiếp như dạng “trái phiếu tái thế chấp” tại Bắc Mỹ giai đoạn cuối những năm 2000, khi đó thị trường chứng khoán hóa BĐS thế chấp đã phát triển đầy đủ; Những khoản vay dùng BĐS thế chấp đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường BĐS bị suy thoái, giá BĐS giảm xuống dưới mức cho phép, các tổ chức tài chính và ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, dẫn đến mất khả năng thanh khoản. Ở thị trường nhà ở của Việt Nam, tỷ lệ BĐS để giao dịch còn nhỏ so với các BĐS phi hàng hóa. Theo thống kê, trong khoảng 85 triệu m2 sàn nhà ở xây mới năm 2010, chỉ có khoảng 30% là nhà ở do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư để bán ra thị trường, còn lại 70% là nhà ở do người dân tự xây (cả khu vực đô thị và nông thôn) để phục vụ nhu cầu ở của bản thân hộ gia đình, không tham gia thị trường và được xây dựng bằng tiền tiết kiệm, ít vay vốn từ ngân hàng. Dư nợ cho vay tín dụng trong lĩnh vực BĐS trong những năm vừa qua cũng chỉ chiếm từ 9 – 10% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng, ngân hàng; trong đó, dư nợ xấu của tín dụng BĐS chiếm khoảng 2% tổng dư nợ kinh doanh BĐS. Mặt khác, thị trường BĐS thứ cấp ở nước ta hầu như chưa có. Chưa hình thành hệ thống quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) để bán chứng chỉ quỹ ra công chúng. Hơn nữa, nhu cầu về các loại BĐS như văn phòng, khách sạn, dịch vụ thương mại, nhà ở của nước ta còn rất lớn. Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, diện tích bình quân nhà ở đầu người của nước ta mới đạt 16,7 m2/người. Để phấn đấu đạt mục tiêu nâng diện tích bình quân nhà ở đầu người lên 25 m2/người vào năm 2020, bình quân mỗi năm trong 10 năm tới phải xây dựng mới khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở. Vì vậy, có thể nói rằng hiện tượng “đóng băng” giao dịch nhà ở thương mại hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở những phân khúc thị trường nhất định.

 

Nói như vậy không có nghĩa là thị trường BĐS của Việt Nam không tiềm ẩn những rủi ro. Tại TP Hồ Chí Minh, sự bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn năm 2007 đã bắt đầu giảm giá từ năm 2008, thậm chí có lúc đã tới 40 – 50% so với thời điểm cao nhất. Hiện tượng tương tự xảy ra tại Hà Nội vào năm 2009 – 2010 và đang có dấu hiệu của sự sụt giảm. Tình hình này đã có những tác động bất lợi nhất định đối với một số các nhà đầu tư tại một số phân khúc của thị trường. Khi lãi suất ngân hàng tăng cao và giảm lượng cho vay đã dẫn đến một số doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế, các nhà đầu tư cá nhân phải gánh chịu thua lỗ. Mặc dù vậy, do thị trường có những đặc điểm như đã phân tích ở trên, những tác động đó vẫn chưa đủ ảnh hưởng đến nền kinh tế đến mức độ đổ vỡ bong bóng BĐS. Tuy nhiên, những cơn sốt giá nhà ở vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và sức mua thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã ồ ạt đầu tư phát triển BĐS kể cả các doanh nghiệp có ít kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu; tập trung quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, các dự án thiếu hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị dẫn đến nguồn cung lớn trong khi lượng cầu có khả năng thanh toán ít. Nếu các ngân hàng cho vay phát triển những dự án loại này hoặc có tổng dư nợ tín dụng BĐS với tỷ trọng quá cao cũng sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất thanh khoản.

Trước tình hình đó, để chấn chỉnh thị trường BĐS, không để thị trường BĐS trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế ‘bong bóng’ nhưng đồng thời cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường, cần thiết xem xét áp dụng một số biện pháp.

Thứ nhất, cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, không tăng tỷ trọng cho vay nhưng cần điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng loại hình bất động sản, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro cao.

T hứ hai, cần phát triển đa dạng hóa cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở từ khâu quy hoạch, cho đến chấp thuận chủ trương đầu tư và quản lý đầu tư theo quy hoạch. Tăng tỷ trọng nhà chung cư cao tầng tại các đô thị lớn với diện tích căn hộ đa dạng, đặc biệt là các dự án có căn hộ vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân và sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai. Không triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị.

Thứ ba, cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, để các sản phẩm bất động sản nhà ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường, tăng tính thanh khoản cho các hợp đồng tín dụng.

Thứ tư, tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) đảm bảo an sinh xã hội. Có cơ chế chính sách phù hợp để phát triển mạnh nhà ở cho thuê, huy động được các nguồn vốn trong xã hội.

Thứ năm, tăng cường công tác tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra, kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cũng như xử lý các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS, bảo đảm yêu cầu về tính minh bạch của thị trường để người dân tin tưởng và ủng hộ các nỗ lực quản lý thị trường.

Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Thị trường BĐS không chỉ là ngành tạo cơ sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn góp phần tạo công ăn, việc làm và thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Tiếp tục thực hiện nghiêm túc Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ cùng với sự điều hành chặt chẽ, thận trọng, linh hoạt của các cơ quan quản lý nhà nước, sự chuyên nghiệp hóa và điều chỉnh phù hợp trong kinh doanh của các doanh nghiệp, chắc chắn thị trường BĐS sẽ vượt qua khó khăn, phát triển ổn định, góp phần thực hiện thắng lợi mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.