Giải cứu thị trường bất động sản

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, những tháng cuối năm 2011 thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn, do Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất về mức tối đa là 16%. Đây chính là nguyên nhân chính sẽ khiến thị trường những tháng cuối năm nay tiếp tục ở tình trạng thanh khoản thấp và đứng trước áp lực lớn về giảm giá bán. Vì vậy “làm cách nào để giải cứu thị trường bất động sản trước những khó khăn” hiện nay vẫn là câu hỏi lớn.

Giải cứu thị trường bất động sản

“Bắt bệnh” thị trường bất động sản

 

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản hiện nay vừa thừa, vừa thiếu. Nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không, trong khi một số lượng lớn người lao động không có nhà để ở.

 

Ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho biết, hiện thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, thách thức nhưng giá vẫn ở mức cao so với thu nhập chung của người dân. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến cung – cầu khó có thể bắt nhịp.

 

Theo kết quả khảo sát thực tế, giá bất động sản nói chung, giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, vượt quá giá trị thực.

 

Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Ở những năm trước, thị trường này biểu hiện sự mất cân đối khi các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Hiện tại, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào thế bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế rất thấp. Nguồn cung loại nhà giá cao bị dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu.

 

Mặt khác, ngoài việc thị trường bất động sản còn non trẻ nên đang phải đối mặt với thực tế mất cân đối cơ cấu hàng hóa, hệ thống tài chính đi kèm chưa hoàn thiện thì thị trường này còn phụ thuộc nhiều vào các động thái chính sách tiền tệ, tín dụng nhất là khi nguồn vốn trung và dài hạn bị hạn chế.

 

Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Khi nguồn vốn này bị thắt chặt, Ngân hàng cho vay ngắn hạn và lãi suất cao đã tác động mạnh mẽ tới kế hoạch triển khai dự án của chủ đầu tư. Thị trường bất động sản không còn “màu mỡ”, người dân có xu hướng chuyển dòng tiền nhàn rỗi sang đầu tư vàng hay gửi tiết kiệm. Doanh nghiệp điêu đứng khi nguồn huy động dòng vốn trong dân cũng không còn. Hàng loạt các dự án đình công, dời ngày hoàn thành, giãn tiến độ, giao dịch nhà đất suy yếu. Xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài. Đặc biệt là các dự án tại khu vực Tp.HCM.

Ngoài ra, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn thổi”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra khá phổ biến.

Thêm vào đó là các vi phạm trong kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư. Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, đã dẫn đến những khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất đang là rào cản đối với nhà đầu tư bất động sản. Ảnh: Minh Nguyệt

Như đã biết, trung bình một dự án bất động sản có khoảng 10 – 30% vốn doanh nghiệp tự có, phần còn lại chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay Ngân hàng. Một khi nguồn vốn này bị thắt chặt, các ngân hàng gần như nói “không” với tín dụng bất động sản theo chủ trương thắt chặt tiền tệ sẽ khiến cho nhiều doanh nghiệp đi vào “ngõ cụt”.

 

Vì vậy, tại đại hội Hiệp hội bất động sản Việt Nam lần thứ 3 được tổ chức vào 16/7 vừa qua, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải nêu rõ, hoạt động của thị trường bất động sản phải tăng khả năng tiếp cận của người mua cuối cùng, nhằm tạo tính thanh khoản nhanh hơn, chống đầu cơ. Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng cũng đưa ra yêu cầu đối với hoạt động bất động sản là phải đưa ra mục tiêu phát triển nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu về nhà ở thực tế của đại đa số nhân dân đang có khó khăn về nhà ở, nhất là ở đô thị hiện nay.

 

Mặt khác, việc triển khai quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đang tiến hành cũng hứa hẹn nhiều triển vọng tốt đẹp.

 

Theo ông Lê Chí Hiếu Chủ tịch HĐQT -Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức cho rằng, “Nếu tổ chức đúng cách, quỹ này sẽ là một kênh huy động vốn bổ sung quan trọng vì mọi người dân có vốn dù ít hay nhiều đều có thể tham gia đầu tư”. Do được quản lý chuyên nghiệp nên nhà đầu tư nhỏ góp vốn vào đây vẫn có thể an tâm, đồng vốn sẽ được đầu tư vào những công trình lớn, được quản lý bài bản, có nguồn thu ổn định hằng năm.

 

Ngoài ra, cổ phiếu của quỹ này được niêm yết trên thị trường chứng khoán sẽ càng làm tăng tính thanh khoản và tính hấp dẫn hơn. Về phía nhà đầu tư bất động sản, nếu quản lý tốt và có dự án hấp dẫn, sẽ được quỹ này tài trợ.

 

“Như vậy quỹ đầu tư nhà ở vừa giải quyết được bài toán về vốn, vừa chứng khoán hóa và tăng tính thanh khoản cho các khoản đầu tư bất động sản, lại vừa góp phần nâng cao năng lực quản lý dự án và quản trị kinh doanh bất động sản nói chung”, ông Hiếu cho hay.

 

Còn theo ông Lương Trí Thìn – Chủ tịch HĐQT – Kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh chia sẻ, “Tôi cho rằng, trước sức ép về vốn, các doanh nghiệp nên bắt tay nhau cùng phát triển dự án. Mỗi doanh nghiệp điều có thế mạnh riêng của mình, người có đất, người có vốn, người có kinh nghiệm,… nếu hợp tác với nhau sẽ tạo ra một sức mạnh tập thể, cùng nhau vượt qua khó khăn”.

 

Tuy nhiên, “việc ngồi lại hợp tác với nhau còn mang tính hô hào hơn là thực hiện, bởi doanh nghiệp nào cũng muốn mình “kèo trên”. Vì vậy, khó khăn về vốn vẫn khó được giải quyết”, ông Thìn nói.

 

Ngoài ra, có nhiều ý kiến cho rằng việc khai thông nguồn vốn trong dân cũng là một trong những giải pháp cho thị trường bất động sản hiện nay.

 

Theo CafeLand, hiện nay, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn thiếu ổn định. Nếu cứ duy trì tình trạng như hiện nay thì thị trường bất động sản sẽ càng khó khăn hơn. Vì vậy, để vượt qua thời kỳ khó khăn này, doanh nghiệp phải tìm nguồn lực vốn thay thế thông qua các giải pháp như: Phát hành cổ phiếu, trái phiếu, liên doanh liên kết, lọc lại danh mục đầu tư để chọn lựa những công trình có vòng quay nhanh, giãn tiến độ một số dự án, nhằm thu hồi vốn nhanh và hạn chế đầu tư dàn trải.